10 월 이전에 해외 융자 가 크게 증 가 했 지만 여전히 부족 한 부동산 업 체 의 '보충' 경 로 를 보완 하기 어렵다.

국내 융자 의 채널 이 좁 아 져 서, 최근 부동산 기업 들 은 해외 융자 의 절정 기 를 맞 고 있다.하지만 기업 으로 선 어 쩔 수 없 는 일이 다.

중원 부동산 데이터 에 따 르 면 올해 10 월 에 부동산 업 체 는 이미 50 억 달러 에 가 까 운 해외 융자 계획 을 누적 발표 하여 9 월 의 37.97 억 달러 를 넘 어 8 월 의 15.8 억 달러 를 훨씬 넘 었 다.올해 들 어 주택 업 체 가 발표 한 해외 융자 계획 은 575 억 달러 로 전년 동기 대비 50% 가량 증가 했다.

감독 진 은 올해 5 월 부터 대기업 의 융자 경로 에 대해 엄격하게 관리 하고 있다.일련의 정책 이 발 표 된 후에 사모 펀드, 신탁 등 경로 가 많이 수축 되 었 고 은행 대출 도 현저히 제한 을 받 았 다.이런 영향 으로 최근 부동산 업 체 의 해외 융자 규모 가 크게 늘 었 다.

해외 융자 는 지금까지 부동산 기업 자금 의 주요 원천 이 아니 고 현재 로 서 는 해외 융자 비용 이 비교적 높다.집 이 해외 에서 융자 를 받 는 것 을 원 하 는 것 은 국내 경로 가 제한 을 받 아 어 쩔 수 없 는 일이 라 고 분석 했다.그러나 상환 의 피크 가 다가 오자 부동산 업 체 들 의 자금 압박 은 계속 커지 고 있다.앞으로 한동안 은 판매 사 에서 힘 을 내 어 매출 과 상환 을 확보 하 는 것 이 여전히 부동산 기업 의 주요 전략 이 될 것 이다.

단기 융자 비용 은 두 자릿수 이다.

해외 융자 는 주로 부동산 기업 의 자금 원천 으로 존재 하 는데 주로 국내 융자 에 대한 보충 과 환율 리 스 크 에 도 사용 된다.올해 상반기 에 부동산 업 체 의 해외 융자 규모 가 한 단계 높 아 졌 고 그 후에 안정 세 를 보 였 으 며 9 월과 10 월 에 다시 큰 폭 으로 증가 했다.

10 월 30 일 하루 에 만 5 건의 해외 융자 동작 이 있다.그 중에서 유 니 버 설 발행 5 년 기한 의 6 억 5 천만 달러 의 우선 어음, 이율 은 7.5% 이 고 욱 휘 는 5 년 기한 의 4 억 달러 의 우선 어음, 액면 이율 은 6.45% 이다.이 두 기업 이 빚 을 내 는 목적 은 모두 '기 존 채무 재 융자' 이다.

홍 양 땅 은 같은 날 2021 년 만기 금액 으로 1 억 달러 우선 어음 을 발행 하고 금 리 는 13% 에 이른다.가 조 업 계 는 2022 년 만기 가 된 2 억 달러 우선 어음 을 발행 하고 이 는 11.95% 라 고 밝 혔 다.우 주 는 5 년 만기 5 억 달러 의 우선 어음 을 발행 할 예정 이 며 금 리 는 8 억 37.5% 다.

이에 비해 국내 융자 의 규모 가 크게 줄 었 다.천 재 증권 에 따 르 면 2019 년 3 분기 까지 주택 업 체 의 누적 국내 채권 융자 액 은 5144 억 원 으로 작년 같은 기간 8287 억 원 에 비해 37.9.3% 감소 했다.

국내 부동산 통제 정책 이 엄격 해 지고 일부 기업 의 자금 부담 이 비교적 크다. 올해 들 어 부동산 기업 의 해외 융자 원가 가 상대 적 으로 높 아서 절반 에 가 까 운 해외 융자 비용 이 두 자리 에 있다.

그 중에서 현대 부동산 은 올해 1 월과 2 월 에 발행 한 3 억 5 천만 달러 의 녹색 채권 으로 금 리 는 15.5% 에 달한다.'제 1 군단' 의 항 대 라 하 더 라 도 4 월 에 발행 한 달러 당 어음 수 는 10%, 금 리 는 10.5% 에 달 했다.달러 빚 피크 인 9 월과 10 월 에는 두 자릿수 에 들 어간 융자 도 많다.

해외 융자 는 지금까지 부동산 기업 의 주요 자금 원 이 아니 었 다.국가 통계 국 의 통계 에 따 르 면 올해 1 - 9 월 에 부동산 개발 기업 이 투자 한 자금 은 1305771 억 위안 으로 전년 동기 대비 7.1% 증가 했다.이 가운데 외 자 를 이용 하 는 규 모 는 1, 4 배 늘 었 지만 104 억 원 에 불과 했다.

그러나 현 단계 에 해외 융자 는 아직도 부동산 기업 의 자금 체인 의 중요 한 보충 이 될 수 있다.화동 지역 의 한 소 규모 상장 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 회사 규모 가 작 아 최근 2 년 간 은행 에서 대출 을 받 기 어렵다 고 밝 혔 다.가장 어 려 웠 을 때 회 사 는 한때 내부 융자 와 민간 대출 에 의존 했다.이 회 사 는 상반기 에 두 건의 달러 채 무 를 발 행 했 는데, 원가 가 높 지만 금액 은 크 지 않 지만, 발등 에 불 이 떨 어 졌 다.

판매 처 는 여전히 힘 을 쓰 는 중점 이다.

이 관계 자 는 해외 채 무 는 어 쩔 수 없 이 하 는 것 이 라 고 말 했다.같은 원가 에서 회 사 는 더욱 편리 하고 직접적인 프로젝트 의 신탁 융자 를 선 호 하지만 후 자 는 엄격 한 통 제 를 받 아 해외 에 진출 했다.

이 는 현재 의 부동산 기업 들 이 융자 난 을 겪 고 있 는 현실 을 반영 한 것 이다.지난 3 년 (2016 년 부터 2018 년) 은 부동산 시장 에서 가장 긴 상승 주기 로 많은 기업 들 이 규모 의 대폭 적 인 상승 을 이 루 었 다. 중형 주택 기업 도 이 성장 을 한 후에 계속 추월 하 는 기 회 를 보 았 다.그러나 2019 년 에 접어 들 면서 국내 통제 의 부담 이 급증 하고 융자 의 채널 이 대폭 좁 아 지면 서 많은 기업 들 이 미 처 손 을 쓸 수 없 게 되 었 다.

10 월 31 일 오전 정 영 부동산 은 원금 총액 이 3 억 달러 의 우선 어음 을 발행 하고 연 이자 가 9. 15% 이 며, 소득 액 은 기 존 채 무 를 상환 하 는 데 사용 된다 고 발표 했다.정 영 이 는 지난해 처음으로 1000 억 원 을 돌파 한 뒤 올해 매출 목 표를 1300 억 원 으로 잡 았 으 며 3 분기 까지 400 억 원 의 공백 이 있 었 다.회사 의 자금 수요 가 비교적 크 고, 1 년 간 상환 하 는 채무 규 모 는 47.4% 에 달한다.

10 월 하순 에 저 쟝 성 주택 공사 의 삼 성 홍 업 은 2017 년 에 내부 직원 에 게 발행 기한 이 12 개 월 이 었 고 수익 률 이 12.5% 인 재 태 크 제품 이 었 으 나 아직도 환 매 를 하지 못 했 고 회사 에 미봉 현상 이 존재 했다.

자본 의 막 차 를 타기 위해 최근 에는 부동산 업 체 의 '상장 붐' 까지 나 타 났 다. 10 월 하순 에 천 보 그룹 과 신 력 지주 가 연이어 항구 거래 소 를 통 해 들 은 소식 을 듣 고 조만간 자본 시장 에 도 상륙 할 전망 이다.안 후 이 (安 徽) 성에 서 발 족 한 삼 순 그룹, 상주 (上 州) 에서 발 족 한 항 룡 (龍) 부동산 은 100 대 에 도 없 으 며, 10 월 홍콩 증권거래소 에 상장 신청 을 제출 했다.

헝 다 연구원 의 보고서 에 따 르 면 2018 년 하반기 부터 부동산 기업 들 은 점점 상환 의 절정 기 를 맞이 했다.2018 년 6 월 말 까지 민간 융자 와 금융 기구 대출 을 제외 하고 부동산 기업 의 이자 부채 잔액 은 약 19 조 2000 억 위안 이다.지불 규 모 를 보면 2018 년 하반기 부터 2021 년 까지 의 만기 규 모 는 각각 2 조 9000 억 위안, 6 조 1000 억 위안, 5 조 9 억 위안 과 3 조 4 억 위안 이다.

응답자 들 은 일반적으로 자금 압박 이 비교적 큰 상황 에서 미래의 부동산 업 체 들 은 판매 단 에서 힘 을 쓰 는 경향 이 더욱 강하 다 고 여 긴 다.이 가운데 매출 목 표를 달성 하고 상환 을 강화 하 는 것 이 향후 몇 개 월 간 의 중요 한 전략 이다.또 대외 팽창 의 발 길이 늦 어 질 수 밖 에 없다.

58. 안 거 객 부동산 연구원 의 추적 에 따 르 면 전국 50 여 개 중점 도시 에서 10 월 하순 까지 이미 10 여 개의 브랜드 의 부동산 업 체 가 할인 판 촉 을 하고 있 으 며, 4 분기 에 부동산 업 체 의 가격 인하 추 세 는 더 많은 도시 와 프로젝트 에 나타 날 것 으로 전망 된다.

녹색 그룹 호 남 사업 부 는 10 월 중순 내부 직원 들 에 게 집 을 사도 록 강요 한 다 는 사실 이 알려 지면 서 항 다 는 8 월 말 가격 할인 조 치 를 내 놓 은 것 으로 확인 됐다.

장 다 웨 이 중원 부동산 수석 분석 가 는 상황 이 악화 되면 매각 가능성 도 배제 하지 않 을 것 이 라 고 말 했다.따라서 인수 합병 시장 은 거래 의 증가 가 예상 된다.예 를 들 어 최근 에 대 열 성 은 베 이 징 창 양 반도 프로젝트 회사 의 절반 지분 을 완 커 에 게 양도 하고 소 호 중국 은 주차 공간 을 양도 한 후에 최근 에 세 개의 오 피 스 텔 을 매각 하 겠 다 는 소식 을 전 했다.