王健林は港交所の開幕する銅鑼を鳴らした。

万達商業は港交易所に上場します。世界最大の不動産IPO、香港ではここ3年で最大のIPO、民間企業は香港で最大のIPO、万達ビジネスは数多くの最高を作りました。开市の数分前、彼はハンマーを手に空気の中で振って、时计をたたく姿势を模拟して、そして笑颜で记者に写真を撮らせました。

この時、王健林さんは10年も待ちました。2005年に万達は香港に上場するつもりでしたが、その後また国内のA株に上場を申請しました。10年も転々としていますが、政策的な要因もあります。万達頼が成功した「テナント販売」モデルに疑問を持つ要素もあります。商業用不動産の先導者として、万達の商業用不動産の賃貸料の貢献率はとても低くて、主にやはり不動産の販売に頼っています。上場できなければ、資本の支えがない万達が火薬の樽に座っているかのように、万達モードが問われる。この危険は排除しないで、万達の広大な産業の版図はずっと安定している基礎がありません。

この10年間、万達は絶えず人々の認識を更新しています。5000億の資産規模、気勢がみなぎっている多元投資と大口の筆で買収して、万達はすでに公認の伝統の業界の牛耳者です。人気のあるインターネット会社と比較しても、万達は遜色がありません。中国一、三線都市の核心地域に万達複合体があり、膨大な線の下で消費者が集まり、オンライン業務を開拓しています。国際的には、民間企業の万達は中国のイメージの一部となりました。王健林は欧米の世界に影響を与えた数少ない企業家です。

独自のモデルと中身を考慮して、世界の大消費分野の一里塚です。中金公司投資銀行業務担当者の黄朝暉さんは言う。2012年の本誌では万達モデルについて解析しています（2012年19号の表紙記事「消費の王」を参照してください）。発売後の万達は、どんな新しい話ができますか？

「投降して20年間もまぎれこんだ老兵として、無数の上場式に参加したことがありますが、中国の多くのトップ企業家が来たのは初めてです」中金公司投資銀行業務担当者の黄朝暉さんは言う。ゴールドマン・サックス、UBS、Dead梁行など多くの有名な仲介機構が出席して祝いました。今回の発売式に参加するゲストは総人数が100人近くになりました。香港交易所の李小加会長、CEOの周松崗と各部門の責任者が出席しています。このような盛大な礼遇は会社ごとに獲得できるものではありません。

盛大な場面にもかかわらず、万達は発売初日に発行価格を割ってしまいました。株価は48.2香港元の高いところに上がりました。取引中は9%近く下落しました。終値は46.75香港元で、2.6%下落しました。万達が選んだ上場のタイミングはあまり良くないです。この日A株は取引が大幅に下落しました。香港株は最近も連続的に下落しています。投資家の情緒は低迷しています。クリスマス休暇も取引の活発さに影響しています。「万達は資本市場で挫折することが多いです。今年の上場は最も順調だったが、結果的に香港の「占拠中事件」にも間に合った。万達の上場機会に影響がある」と述べた。万達の幹部は言った。

「万達の株価は全然心配していません。」万達の上場現場では、UBS証券の幹部が本誌の記者に対し、「万達ビジネスはすぐに香港恒生指数株になります。大きな投資は基本的に全部配合されますから。」現在香港恒生指数株に入選したのは、香港と中国大陸で最も実力と背景のある会社です。例えば、ハチソン・ワンポア、九龍倉、華潤、中国海外など、大陸の民間企業はまだ入選していません。彼は万達モードを見ています。万達モードはコピーできないと思います。多くの人が真似しますが、万達しか作れません。12月24日、万達の株価は反発して、終値は48.65香港元で、4.06%上昇します。

万達投資説明書によると、万達商業は今回6億株を発売する予定で、その中で香港で公開発行されたのは3000万株だけで、国際的に5.7億株を販売しています。香港で公開発売された部分は5.32倍の予約を獲得し、国際配給は8倍の超過注文を獲得しました。その中、3.38億株はクウェート投資局、中国生命、平安資産管理など11軒の基礎投資家によって予約されました。豪華な株主グループを除いて、万達は今回上場するのは直接にH株を出すので、民間企業の通常発行する赤い資金の株式ではありません。直接にH株を発行するには多くの監督管理政策を避けなければならないので、龍湖、SOHOなどの民間不動産会社は上場する予定です。これもまた側面から万達のエネルギーと実力を説明しました。

　　市場に出るその後、万達商業の総株価は44.748億株に達し、発行価格は48元で計算され、その総時価は1714億人民元ぐらいで、この予想値は国際投資銀行の予想値より大幅に低いです。調査によると、ゴールドマン・サックス、瑞信、HSBC、花旗など国際的に有名な投資銀行の多くは万達の商業資産の純価値に対して3000億人民元を超えると予想しています。万達は過小評価されましたか？

一つの直感的な方法で計算できます。現在万達は10万達城があります。各プロジェクトの投資は200億元を超えています。この一つだけで2000億元を超えます。それ以外に万達は159万達広場があります。その中で100軒はすでに開業しました。簡単な計算だけで、万達の商業不動産が過小評価されているという結論が出ます。しかし、このような推定値にも内在的な理由がある。

万達投資説明書によると、2011年、2012年、2013年、万達商業不動産の売上はそれぞれ508億、591億、868億で、不動産の開発と販売からほとんど来ています。不動産の賃貸と管理ではありません。2013年、不動産販売収入は売上高の86.4%を占め、不動産賃貸と管理による収入は9.8%を占め、ホテル経営収入は3.7%を占めています。しかし、このような「家賃販売」の前提は不動産開発、販売業務に多額の現金が流れることです。2011年、万達商業不動産経営活動によって生じたキャッシュフローは359億元（主に不動産販売から）に達したが、2012年の経営活動によって生じたキャッシュフローは115億元に大幅に減少し、2013年にはさらに68億元に減少し、2014年上半期には89.5億円のマイナスとなった。また、2017年7月前の万達の建設工事には2389億元を投入する必要があります。万達商業不動産はまだ1449億の未払いと総額が1800億円近くの銀行ローンと未済債券があります。万達銀行の口座は現在748億の現金を持っていますが、資金不足も驚きました。

関係者によると、王健林万達の予想、融資額に対してもあまり満足していません。当初の計画によれば、万達は40億～60億ドルを融資し、最終的に37億ドルを融資する計画です。しかし、上場しない万達はずっと王健林の心の病です。商業用不動産は住宅よりも資本に頼り、資本の問題を解決しないと、万達は火薬の樽に座っている。国内の不動産金融のツールはきわめて欠乏して、しかも融資のコストはとても高いです。上場融資額は理想的ではないですが、万達はすでに海外の融資通路を通じて、上場後、国際的に国債を発行して利息の低いお金をもらうのは簡単です。

　　万達多元化、国際化の産業配置は広大なことを称することができます。しかし資本の支持がなくて、それは価値の上でずっと閉ループを形成することができません。また、大きな会社が透明であればあるほど安全であり、外部からの制約が成長を助け、巨大な万達が長期間にわたって不透明な状態にあると、危険係数が増加します。2013年以来、王健林氏は「上場は万達をますます透明にすること」と繰り返している。王健林の目標は万達を国際化会社にすることです。上場しなくても国際化戦略と一致できないです。