2020年の不動産市場の展望：「歴史の大頂」の後、市場はどこに行きますか？

不動産市場での販売規模は4年連続で記録を更新し、過去最高点に達する可能性があります。

今年の前の10月に、全国の商品の部屋の売上高は12.44兆に達して、7.3%の同時期の増加速度を維持して、去年の通年の15兆のレベルまで違いません。同じ時期、全国の住宅の累計販売面積は初めて昨年を上回った。年末は不動産企業の年間業績に打撃を与える重要な時期であると考え、今年の不動産販売規模はさらに高い水準を更新する可能性が高い。

2016年から2018年にかけて、全国の住宅販売面積と売上高は3年連続で記録を更新しました。

最近では、各証券会社、機関が2020年の不動産業界戦略報告を発表し、「歴史の大頂」以降の市場動向を分析している。その中で、販売は下りて、投資は温度を下げて、住宅価格は安定に向かって機構の主要な判断になります。

また、コントロールの常態化に伴い、不動産市場はより長い下り周期に入る可能性があります。この間、業界内部の変化が暗流に沸き、プレートが変動し、業界がシャッフルしても、引き続き発生します。在庫市場の台頭は、今後数年の主旋律にもなる。

値下がりがいい

今年の全国的な不動産規制政策は、主に第二、第三四半期に導入された。5月から、監督層は相次いで多くの政策表明をして、不動産融資政策を監督します。この影響で、信託、私募などの融資ルートが大きく制限され、銀行開発ローンの審査プロセスも厳しくなります。7月30日に開かれた中国共産党中央政治局会議では、不動産を再び炒めることはないと強調し、「短期的な景気刺激の手段として不動産を使用しない」と初めて提案しました。

四半期以来、一部の都市は不動産市場の規制を緩和してきた。規制層は不動産政策に対して態度を表明していないが、機構は不動産規制政策が緩む可能性はないとみている。

太平洋証券は、政策決定層の本船不動産コントロールの決心は異常に断固としており、着実な成長圧力がある場合でも、不動産政策を大幅に緩和するつもりはないと指摘しています。同機構は、現在の政策環境は2012年に似ており、多くの都市で不動産政策に対する微調整が行われているが、リラックスの幅が大きすぎると、直ちに停止されるとみている。不動産に対して断固とした規制の態度は、あるいはしばらくの間に維持され、特に不動産企業の融資政策が緩む可能性は小さい。

東呉証券も「2020年を展望するには、規制の全体的な緩和に過度な期待を寄せる必要はない。現在の不動産市場の価格は緩やかで、安定が期待される構造は容易ではない。将来は不動産業界の政策が安定になり、政策は市場の状況によって逆サイクルで微調整されます。

政策の見通しが安定している中で、将来の市場も緩やかに下りに入る見込みです。多くの機関は、来年の不動産の成約面積は反落すると考えています。

しかし、各機関はビルの温度を下げる幅の予測に対してあまり一致しません。光大証券は最も悲観的で、来年の全国の住宅販売面積は8.5%下落すると見ています。最も楽観的な華創証券は、来年の販売面積は今年と同じで、17万平方メートルから18万平方メートルの間に維持されると考えています。

価格の面では、多くの都市の政府部門が住宅価格の下落幅に対して制限があるため、各機関はあまねく将来の住宅価格の動きは安定に向かうと考えています。

太平洋証券は、出来高から見れば、2019年または新築住宅市場の「歴史の大頂」になると指摘しています。後の数年間の値下がりは着実に進んでいます。同機構は、過去3、4年の新築住宅の成約が連年予想を超えており、棚の貨幣化の触媒作用を除いて、成約の主力は実は当座貸越の未来の都市化需要であると指摘している。今後の新築住宅の需要は毎年11億～12億平方メートルぐらいの中枢レベルに緩やかに回帰します。

また、融資ルートが制限されているため、将来的には不動産企業の投資も慎重になります。機関は、来年全国の不動産投資の伸びが2桁から1桁に下がるという見方が広がっていますが、もし政策が厳しいなら、その伸びは5%以下に下がるかもしれません。

ルーレットとシャッフル

市場全体が下り坂に向かうと同時に、不動産産業の内部変化が依然として暗転している。

多くの機関は、日覆いの改正の配当金は依然として三四線の不動産市場に対して底打ちの役割を果たして、そして全体の市場が大きすぎる下落幅があることができないことを保証します。しかし、プレートが動くという観点から、第二線都市は今後の市場のホットスポットとなります。その中で、第一線の都市コントロール政策は比較的厳しく、第二線の都市市場は期待に値する。

光大証券の予測によると、販売面積から見ると、来年の第一線の都市は横ばいになり、第二線の都市は10%伸び、第三線の都市は16%減少した。販売金額から見ると、第一線の都市と第二線の都市はそれぞれ10%増と13%増、第三線の都市は16%減少した。

同時に、コントロールの継続に従って、大規模な不動産企業の融資、土地獲得などの面での優位性がますます明らかになり、これは業界のシャッフルをさらに激化させます。

上海易居研究院は、不動産業界のリスク対策の強化に伴って、一部の地方政府は土地を持つ時に一定の規模の開発者が開発を行うことを要求しています。また、土地の競売には膨大な金額の保証金を支払う必要があります。住宅企業のフォールトトレランス率が低いため、さらに中小企業の生存空間を圧迫し、一部の実力がない小企業は最終的に兼用され、または破産の瀬戸際に向かう。

ここ数年、不動産産業の集中度は急速に向上しています。華創証券の報告によると、2019年1-10月、50強の不動産企業の販売金額は7.5兆元に達し、全国の住宅販売金額に占める比率は60%を超えました。この間、30強の不動産企業の売上高は15%から50%に上昇し、10強の不動産企業の売上高は10%から30%に上昇した。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は21世紀の経済報道に対し、市場の下振れ期においても不動産産業の分化は続くと述べました。現在のところ、頭部の不動産企業の総合優位は明らかで、位置も安定している。500億から2000億の規模の中型不動産企業はすでに分化が現れ、一部の企業は追いつき追い越しを加速しているが、一部の不動産企業は後味が足りず、立ち遅れている可能性がある。

太平洋証券のまとめでは、業界の集中度が「春秋」から「戦国」へと進化するという。大規模な不動産企業の合併対象は小型住宅企業（いくつかのプロジェクトの不動産企業のみ）から、資金チェーンの緊張した百強の不動産企業に変わる。

また、在庫市場の台頭も注目に値する。華創証券によると、不動産管理、商業用不動産、産業用不動産はいずれも広い成長空間を有しており、不動産企業の伝統業務以外の新たな成長点となる見込みです。同機構は、2030年には物管業界の規模が2兆元に達すると予想しており、現在より倍増が期待されている。華泰証券も同様の見方を持っていて、物管と商業不動産はいずれも兆段階の市場空間が存在すると考えています。

一方、全国の30近い都市の中古住宅の取引規模はすでに新築住宅を超えており、数量は引き続き増加する可能性がある。多くの機関では、多くの都市で「中古住宅の新築住宅押し出し」という現象が発生すると考えています。開発者にとって、中長期的に見て、ホットスポットの都市の市場空間が縮小する現象に注意するべきです。